進(jìn)入9月，又到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺季，加之央行宣布自8月26日起下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，自9月6日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這是央行年內(nèi)第二次“雙降”，無(wú)疑將利好當(dāng)下樓市。而傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的到來(lái)，也使得津城樓市眾多新盤項(xiàng)目紛紛看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，計(jì)劃開盤入市。

  開發(fā)商預(yù)熱“金九銀十”

  根據(jù)我愛我家第34周的天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析顯示，天津市新建商品住宅共成交2577套，與上一周相比(以下簡(jiǎn)稱“環(huán)比”)下滑16.4%；成交面積28.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑13.7%；套均面積112平方米；成交均價(jià)11866元/平方米，環(huán)比上漲8.6%。

  從各區(qū)域來(lái)看，中心城區(qū)成交新建商品住宅共成交499套，環(huán)比上漲13.4%，成交面積5.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13.5%，成交均價(jià)23252元/平方米，環(huán)比上漲6.3%；環(huán)城四區(qū)共成交693套，環(huán)比下滑30.4%；成交面積7.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑27.0%；成交均價(jià)11093元/平方米，環(huán)比上漲3.6%。

  濱海新區(qū)共成交296套，環(huán)比下滑43.9%；成交面積3.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑43.8%；成交均價(jià)9325元/平方米，環(huán)比上漲0.2%；郊縣五區(qū)共成交1089套，環(huán)比下滑2.6%；成交面積12.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲0.6%；成交均價(jià)7884元/平方米，環(huán)比上漲5.1%。

  成交價(jià)格方面，其中寧河縣跌幅最大，為5.3%，其次為東麗區(qū)，達(dá)5.2%。在上升區(qū)域中，北辰區(qū)漲幅最大，為25.4%；其次為開發(fā)區(qū)，達(dá)11.9%。

  新建商品住宅呈現(xiàn)“量降價(jià)漲”的態(tài)勢(shì)，新房市場(chǎng)交易量與上一周相比有所下滑，從各片區(qū)來(lái)看，中心城區(qū)漲幅最大，交易量比上一周上漲了13.4%，而其余各區(qū)均略有下降。我愛我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，9月即將迎來(lái)樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，從8月中下旬開始也有很多開發(fā)商提前預(yù)熱，推出各項(xiàng)優(yōu)惠措施，因此帶動(dòng)8月中旬以來(lái)市場(chǎng)交易量的逐步上漲。

  29個(gè)樓盤預(yù)計(jì)9月開盤

  據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，9 月天津住宅市場(chǎng)共有29個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤，開盤數(shù)量環(huán)比減少29.27%，同比減少14.71%。其中市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)各有7個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤，濱海新區(qū)預(yù)計(jì)開盤9個(gè)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣預(yù)計(jì)開盤6個(gè)。全新盤總量達(dá)15個(gè)，占預(yù)計(jì)開盤總量的51.72%。

  在9月預(yù)計(jì)開盤的各區(qū)域中，總體差距并不大。其中濱海新區(qū)開盤數(shù)量最多，開盤數(shù)量9個(gè)，占比31.03%；緊隨其后的是市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)，開盤數(shù)量均為7個(gè)，占比24.14%；遠(yuǎn)郊區(qū)縣最少，6項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤，占比20.69%。各區(qū)域開盤放量與8月相比，市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)變化不大，而環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣預(yù)計(jì)開盤數(shù)量均減少6個(gè)，差距較大。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月天津有15個(gè)全新項(xiàng)目計(jì)劃開盤，其中市內(nèi)六區(qū)6個(gè)、環(huán)城四區(qū)3個(gè)、濱海新區(qū)4個(gè)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣2個(gè)。全市全新項(xiàng)目與8月相比減少11個(gè)，環(huán)比減少42.31%，同比減少87.50%。

  此外，對(duì)于9月預(yù)計(jì)開盤的全新項(xiàng)目與老盤加推的對(duì)比情況，可以看出，29月預(yù)計(jì)開盤的全新項(xiàng)目比8月預(yù)計(jì)開盤的全新項(xiàng)目相比有明顯減少，全新項(xiàng)目占比也低于8月，不過相對(duì)2014年9月的開盤情況來(lái)看，整體開盤數(shù)量雖少于2014年，但是全新盤占比明顯增加，樓市回暖現(xiàn)狀依然明顯。

  剛需與剛改戶型為主

  在年9月的開盤產(chǎn)品中，除了有高層、小高層和洋房產(chǎn)品，也有不少別墅及公寓產(chǎn)品，當(dāng)然推出最多的仍屬高層產(chǎn)品，其次是洋房和小高層。戶型方面，面積區(qū)間在40至270平方米，跨度較大，不過還是以80至120平方米的中小戶型為主，可見大部分開發(fā)商在9月推出的產(chǎn)品更加偏向于剛需和剛改戶型。價(jià)格方面，從5000至40000元/平方米不等，預(yù)計(jì)最低總房款31萬(wàn)元/套起。

  另?yè)?jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月開盤的項(xiàng)目中，環(huán)城四區(qū)新盤數(shù)量減少。北辰區(qū)沒有新開樓盤，西青新開樓盤2個(gè)，東麗津南各1個(gè)。7、8兩月的市場(chǎng)中，環(huán)城四區(qū)樓盤消化了大量的市場(chǎng)需求，所以在“金九”的銷售旺季，純新盤數(shù)量還未過半。

  但值得一提的是，位于東麗區(qū)開發(fā)區(qū)的左右城項(xiàng)目為loft產(chǎn)品，戶型在40至100平方米之間，均價(jià)10000元/平方米。左右城是9月開盤和加推的全部項(xiàng)目中唯一一個(gè)loft產(chǎn)品，產(chǎn)品針對(duì)年輕群體，滿足購(gòu)房者不同的購(gòu)房需要。

  此外，瑜芳園項(xiàng)目在9月老盤加推，作為持續(xù)熱銷的老盤，瑜芳園在住宅產(chǎn)品余量不多的情況下，將于9月加推洋房產(chǎn)品，戶型面積在76至106平方米區(qū)間，均價(jià)9400元/平方米。同樣是洋房產(chǎn)品，津南小站的天山熙湖與9月中旬首開新盤。主要戶型面積120平方米和130平方米三居室。據(jù)了解，該項(xiàng)目宣傳戶戶臨水，要將小區(qū)建成臨湖社區(qū)。一個(gè)是老盤加推，一個(gè)是新盤首開，相信會(huì)讓環(huán)城四區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)格局更加激烈。

  央行“雙降”助金九樓市

  中國(guó)人民銀行決定，自2015年8月26日起，下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率；自2015年9月6日起，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。業(yè)內(nèi)人士表示，“雙降”無(wú)疑將間接利好當(dāng)下樓市，“金九銀十”交易量有望再度攀高，全年樓市成交量或創(chuàng)3年來(lái)新高。同時(shí)，在目前以去庫(kù)存為主基調(diào)的市場(chǎng)大背景下，交易量的回暖并不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的大幅上漲，房?jī)r(jià)將相對(duì)平穩(wěn)。

  當(dāng)下已進(jìn)入“金九”，而此次存貸款利率及公積金貸款利率全面下調(diào)，能夠降低購(gòu)房成本，對(duì)潛在購(gòu)房需求的刺激釋放作用將更為直接。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

  以公積金貸款來(lái)看，貸款總額100萬(wàn)元，還款期限20年為例，利率調(diào)整后每月還款節(jié)省127.64元，還款總額節(jié)省 30633.49元。如果使用按揭貸款購(gòu)房，按照套總價(jià)200萬(wàn)元、首付30%、等額本息30年計(jì)算，此次降息后貸款利息為135.20萬(wàn)元，較6月末減少近8萬(wàn)元，較上年同期節(jié)省45萬(wàn)元。而據(jù)了解，目前本市多家銀行針對(duì)首次購(gòu)房貸款仍存在優(yōu)惠，優(yōu)惠在8.5折或9折左右。

  同時(shí)，此次“雙降”將刺激改善性購(gòu)房需求的持續(xù)釋放。降息降準(zhǔn)之后，與二套房貸首付降低等利好政策疊加，導(dǎo)致改善性需求購(gòu)房門檻降低，為改善性需求后續(xù)持續(xù)釋放提供一定空間。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)