日前，深中通道再次成為全省乃至全國焦點(diǎn)。記者11日從中山市政府獲悉，深中通道已初步納入國家“十三五”重點(diǎn)項(xiàng)目，工程可行性研究報(bào)告通過專家評(píng)審，成為國務(wù)院近期建設(shè)督辦項(xiàng)目。

  隨著深中通道等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施在“十三五”期間啟動(dòng)建設(shè)，中山對(duì)外交通發(fā)展將迎來黃金時(shí)期，區(qū)位競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提升。那么，中山這個(gè)一直以來的“房價(jià)洼地”，是否會(huì)因此邁入“量價(jià)齊升”的新階段？

  A.火炬區(qū)樓價(jià)同比升一至三成

  數(shù)據(jù)顯示，今年的“金九銀十”中山商品房月均銷售量均已過萬套。而這樣漂亮的成績單，對(duì)于最近一年的中山樓市來講，并不是“金九銀十”才有的專利。“深中通道”這四個(gè)字逐漸走進(jìn)深圳和中山市民的視野之后，中山樓市就正式邁出熱銷的步伐，整個(gè)中山樓市也以此為轉(zhuǎn)折點(diǎn)逐步回暖。

  合富輝煌中山公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理謝仲娟告訴記者，受到深圳客影響，火炬區(qū)部分樓盤一個(gè)月成交量可達(dá)100多套。當(dāng)前火炬區(qū)樓盤基本都超量完成銷售任務(wù)，部分甚至提前把明年的體量也消化完。

  隨著火炬區(qū)樓盤銷售量大幅度提升，樓盤價(jià)格也跟著水漲船高。當(dāng)前火炬區(qū)樓盤價(jià)格與去年同期相比，均有10%—30%的升幅。例如，萬科柏悅灣去年年底樓盤銷售價(jià)格為6280元/平方米，如今，樓盤價(jià)格早已大幅度飆升。記者打電話到該樓盤售樓部咨詢得知，當(dāng)前該樓盤已經(jīng)沒有對(duì)外銷售的房源，只能通過提前預(yù)訂，且房價(jià)達(dá)到8000元—10000元/平方米。

  量價(jià)的大幅度提升，讓本來被邊緣化的火炬區(qū)地皮也變得寸土寸金。如今，城區(qū)很多地產(chǎn)項(xiàng)目都將火炬區(qū)樓盤列為競(jìng)爭對(duì)象。雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來公司的拿地政策雖然趨向謹(jǐn)慎，但中山仍將是該公司開發(fā)布局的重要城市之一。

  B.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將釋放鎮(zhèn)區(qū)需求

  顯然，深圳客的腳步已經(jīng)不局限在火炬區(qū)，而是輻射中山主城區(qū)尋找新樓盤。對(duì)中山城區(qū)、泛城區(qū)的房源來說，雖然無法像火炬區(qū)一樣“近水樓臺(tái)先得月”，卻擁有全市最好的教育、醫(yī)療、政府等資源，未來也將成為承接深圳客的重要地盤。

  例如，今年10月份，因?yàn)榛鹁鎱^(qū)“缺貨”，深圳客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)中山路和博愛路沿線項(xiàng)目，東區(qū)成交環(huán)比上漲62%。去年年初，位于博愛路七路的君華硅谷曾推出特價(jià)房3980元/平方米起，不久前記者致電該樓盤得知，當(dāng)前其售價(jià)已達(dá)5300元/平方米，而且還要等到明年3月才有新房推出。

  業(yè)內(nèi)人士分析，從更長遠(yuǎn)的角度看，未來深中通道的開通，勢(shì)必會(huì)引起深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，帶動(dòng)更多深圳人口在中山落地生根。正如番禺對(duì)于廣州的意義一樣，當(dāng)深圳人習(xí)慣將中山當(dāng)作自己的“后花園”時(shí)，不僅僅是中山城區(qū)、泛城區(qū)的樓盤，連中山各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的樓盤都可能成為深圳人搶奪的地盤。那時(shí)候，中山無論是房價(jià)還是銷售量，都可能迎來大跨越。

  有房地產(chǎn)商向記者算了一筆賬：當(dāng)前，深圳常住人口1000多萬，將近三2/3的人買不起房子，這意味著深圳有800多萬的人口需要外溢購房。“中山常駐人口是300多萬，如果能承接深圳1/3的外溢人口，中山的樓盤購買力就差不多翻了一番。”

  C.樓市格局5年內(nèi)或難改變

  雖然中山目前多了深圳客的大力支持，但中山樓盤庫存量“兩極分化”的現(xiàn)象也讓人捏了一把汗。

  作為中山樓盤銷售的主力軍，目前火炬區(qū)許多樓盤均已“斷貨”，不少房地產(chǎn)商表示，預(yù)計(jì)明年2月份才能再推新房。火炬區(qū)的“缺貨”，將在一定程度上影響整個(gè)中山樓市的樓盤銷售量。記者從位于東區(qū)核心的保利林語售樓部得知，該樓盤從9月底就已經(jīng)斷貨，要到2017年底才能有新貨上市，當(dāng)前只能通過認(rèn)籌的方式預(yù)訂，毛坯房價(jià)達(dá)6500元—7000元/平方米，比今年上半年每平方米高出1000多元。

  就在火炬區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重“缺貨”的時(shí)候，中山樓市另一種“異象”也隨著出現(xiàn)了。鎮(zhèn)區(qū)庫存嚴(yán)重、房價(jià)持續(xù)低迷……這是近年來中山樓市看似繁華背后潛藏的陰影。

  立足于中山本地，今年10月份，中山各鎮(zhèn)區(qū)成交排名中，坦洲鎮(zhèn)成交1683套，共15.8萬平方米，位于鎮(zhèn)區(qū)排名榜第一；火炬開發(fā)區(qū)成交1541套，共15.25萬平方米，排名第二；東區(qū)成交1234套，共9.63萬平方米，位列第三。

  這“三甲”背后蘊(yùn)含著當(dāng)前中山樓市銷售情況的一個(gè)慣例：當(dāng)前，中山已經(jīng)形成三足鼎立的形勢(shì)。坦洲的主要客源來自珠海，火炬區(qū)的主要客源是深圳客，而市區(qū)樓盤銷售量則更多代表市民的剛需趨勢(shì)。但對(duì)于不少鎮(zhèn)區(qū)而言，似陷入庫存量巨大而無處消化的尷尬。

  記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于橫欄鎮(zhèn)長安北路的勝球陽光花園，在橫欄鎮(zhèn)的樓盤中并不算差，但由于該鎮(zhèn)庫存較大，當(dāng)前該樓盤銷售的起步價(jià)為4300元/平方米，均價(jià)也僅僅是4800元—4900元/平方米，仍未能突破“5”字大關(guān)。在全市層面，以今年9月的數(shù)據(jù)為例，該月份共計(jì)13個(gè)鎮(zhèn)區(qū)成交環(huán)比下降，分別是南頭鎮(zhèn)、神灣鎮(zhèn)、東區(qū)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、坦洲鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)、西區(qū)、民眾鎮(zhèn)、板芙鎮(zhèn)、阜沙鎮(zhèn)、南區(qū)、東鳳鎮(zhèn)、黃圃鎮(zhèn)。因此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論立足于當(dāng)前的大環(huán)境，還是中山本身，未來5年里中山樓市的格局都難有大改觀。

  ■專家觀點(diǎn)

  中山經(jīng)濟(jì)研究院院長梁士倫：

  未來房價(jià)穩(wěn)中有升 鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)有序開發(fā)

  當(dāng)前中山的房價(jià)處于珠三角的“洼地”，與廣州、深圳相差巨大。但另一方面，中山無論是經(jīng)濟(jì)還是環(huán)境，均聚集諸多利好因素。在這種背景下，一旦深中通道建成并順利通車，深中同城將成為現(xiàn)實(shí)，兩地的生活方式和工作模式也會(huì)隨著相互滲透。

  當(dāng)前，深圳房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中山，在深圳工作的大量年輕人均難以承受深圳過高的房價(jià)。一旦深中同城，中山的房價(jià)將對(duì)深圳的剛需人群有巨大的吸引力，將吸引大批深圳客過來中山購房置業(yè)。因此，未來中山樓市毫無懸念會(huì)穩(wěn)中有升。

  對(duì)于大多數(shù)人較為擔(dān)心的，當(dāng)前中山鎮(zhèn)區(qū)庫存巨大、難以消化的問題，其實(shí)，從中山本身來講，中山的地域較小，鎮(zhèn)區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)差距也不大。隨著深中通道、中開高速、深茂鐵路等一大批交通項(xiàng)目的建成通車，中山的交通將會(huì)變得更加便捷，外來因素對(duì)中山樓市的影響也會(huì)逐漸從火炬區(qū)、東區(qū)向鎮(zhèn)區(qū)輻射擴(kuò)展。

  因此，盡管當(dāng)前中山鎮(zhèn)區(qū)樓市庫存巨大，但未來發(fā)展趨勢(shì)同樣備受看好，房價(jià)預(yù)計(jì)也會(huì)出現(xiàn)緩慢提升。對(duì)于鎮(zhèn)區(qū)來講，當(dāng)前，房地產(chǎn)的開發(fā)程度相比產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度較為超前，因此未來在樓市開發(fā)方面需適當(dāng)放慢速度，通過有序開發(fā)讓樓市逐漸步入良性循環(huán)。

  ■評(píng)樓說市

  要讓“外來客”變成“回頭客”

  隨著中山周邊交通不斷完善，外界滲透力量不斷增強(qiáng)，未來中山樓市的前景無疑是美好的。不過，當(dāng)前我們能看到的只是曙光，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有艷陽高照。

  筆者有一位在珠海上班的朋友，花了60萬元在坦洲買了一套房子。居住了之后發(fā)現(xiàn)，教育配套無法滿足孩子的上學(xué)需求。為了孩子的明天，朋友只能咬一咬牙，花重本在珠海又買了一套學(xué)區(qū)房。

  由此及彼，相信不少在坦洲買房的珠海客戶都會(huì)碰到類似情況。固然，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)讓坦洲“近水樓臺(tái)先得月”，不過，從長遠(yuǎn)的角度來講，為居住者提供舒適的環(huán)境和到位的配套服務(wù)，才是留住外來人才之根本。

  隨著外來置業(yè)人群的不斷增加，近段時(shí)間以至更長遠(yuǎn)的未來，中山各鎮(zhèn)區(qū)的利好將越來越多。例如，在中山南部，坦洲、三鄉(xiāng)鄰近珠海，且樓價(jià)比珠海低很多，吸納了大量珠海置業(yè)者；在中山東北部，三角、橫欄片區(qū)緊鄰廣州番禺、南沙，使得番禺、南沙置業(yè)者轉(zhuǎn)移陣地；在中山泛城區(qū)，火炬區(qū)隨著深中通道即將開通的利好消息，已被深圳客搶購一空。未來，倘若中山順德之間互通“空軌”，那么，包括小欖、東升、西區(qū)、石岐、港口、東區(qū)、火炬等鎮(zhèn)區(qū)也都將受益。

  因此，在進(jìn)入中山交通黃金階段以前，各鎮(zhèn)區(qū)何不結(jié)合自身特點(diǎn)，事先做好服務(wù)、產(chǎn)業(yè)等各方面的規(guī)劃？一方面，可在對(duì)接中加強(qiáng)雙方溝通，了解對(duì)方在配套、產(chǎn)業(yè)等方面的需求；另一方面，中山鎮(zhèn)區(qū)可結(jié)合外來客入住的需求，有計(jì)劃地完善各類配套，以便未來能更好地對(duì)接和服務(wù)。

  但愿，中山借“他山之石”，不斷完善自身樓盤的配套設(shè)施，讓外地客源既來之，則安之，而不是來了又走，成為“掉頭客”。

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作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)