曾一度風(fēng)生水起的房地產(chǎn)信托，受到政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等影響，自2012年起，頻頻出現(xiàn)提前兌付情況。最新數(shù)據(jù)顯示，截止到10月24日，今年信托產(chǎn)品明確公告“提前清算”、“提前結(jié)束”或者“提前兌付”的達(dá)到176起，其中多個房地產(chǎn)項目赫然在列。

  從今年初的山東信托旗下“黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計劃”提前1年有余進(jìn)入清算程序，到天津信托發(fā)行的“正元投資·信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購集合資金信托計劃”提前3個月終止，再到近期中融信托的東農(nóng)地產(chǎn)項目于10月20日后十個工作日內(nèi)提前還款2/3的本金和利息，房地產(chǎn)信托不斷出現(xiàn)提前兌付。

  究其原因，除了樓市自身的低迷，一大因素來自于今年的金融環(huán)境。年內(nèi)接連的降息降準(zhǔn)，使得項目方能夠獲得更低利率的貸款而選擇主動清盤。格上理財研究中心研究員王燕娛表示，貨幣寬松政策下，市場利率不斷下行，項目方融資渠道拓寬，融資成本降低，便選擇主動提前結(jié)束信托融資轉(zhuǎn)而通過其他低息方式融資。

  而房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致風(fēng)險事件的暴露數(shù)量便也遠(yuǎn)高于其他領(lǐng)域信托項目。

  事實上，自2012年起，提前終止的信托項目幾乎一半與房地產(chǎn)直接或間接有關(guān)。不過值得慶幸的是，目前為止，針對有問題的項目，融資方會通過以新還舊、先墊付自有資金再追償、拍賣抵押物等方式來釋放資金壓力，提前兌付并沒有讓投資者收益減少。以上述山東信托產(chǎn)品為例，該提前清算的公告中披露，此產(chǎn)品達(dá)到了預(yù)期年化收益率10%，按信托合同約定返還了信托利益。

  業(yè)內(nèi)人士表示，提前兌付是信托公司防范風(fēng)險的舉措，未來的市場風(fēng)險誰也不能確定。提前兌付有利于減少項目方成本，是按照約定兌付投資者收益，符合信托合同規(guī)定。

  雖然信托公司按規(guī)定履行了兌付，投資者未在該產(chǎn)品項目蒙受資金損失，但提前清算會打亂投資者的投資規(guī)劃。王燕娛為北京商報記者舉例分析，比如投資者原本預(yù)計投資兩年的產(chǎn)品，到期后需要供子女出國，若提前半年結(jié)束，半年時間能對接的高收益理財產(chǎn)品較少，那這筆錢這半年只能做低息理財，這樣就會影響投資者的預(yù)期收益。

  不過對于投資者來說，對提前兌付的態(tài)度也隨著市場經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)變。王燕娛表示，在市場低迷時期，投資自然不希望出現(xiàn)產(chǎn)品提前兌付，而若在二級市場火爆時期，比如去年下半年到今年上半年，就有不少信托投資者要求轉(zhuǎn)讓已購買的信托，變現(xiàn)資金轉(zhuǎn)投二級市場。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)