6.86億平方米全國商品房待售面積，國家統計局公布的這一創記錄數據將各地去庫存壓力擺在了明面上，自去年開始的多輪救市，雖然成就了一線城市的高溫不減，卻無法挽救其余區域樓市的疲軟。

  “目前市場差距明顯，樓市低迷的地方房地產投資也逐漸萎縮?！敝性禺a首席經濟師張大偉說，中央提出去庫存的市場要求后，預計各地將開始新一輪的政策調整，但從庫存、人口流入等因素看，刺激政策對一二線城市樓市影響相對較大，而三四線樓市整體降溫的趨勢依然難以改變。

  國務院發展研究中心一位負責人指出，目前，由于地方區域之間已經出現高度分化，而對于那些全國性布局的房企來說，樓市分化帶來的經營風險也在加大，這也將考驗房企的盈利能力。

  區域分化嚴重

  經過連續近半年的需求刺激，市場疲態已經顯現，交易量下滑似乎是必然結果。

  國家統計局公布的最新數據顯示，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為27個和38個，分別比上月減少12個和1個；而下降城市個數分別為33個和23個，分別比上月增加12個和5個。

  “除了絕大多數三四線城市，目前部分二線城市也存在高庫存、去化難的問題。這導致了這些城市房價的繼續下滑。”張大偉表示。

  統計局數據顯示，在新建商品住宅價格下降的33個城市中，有17個城市連續2個月下滑。其中，除沈陽、長春外，石家莊、呼和浩特、貴陽、西寧、銀川、烏魯木齊6個省會城市在10月份也加入到連續降價行列，這些城市的庫存量也都在不斷上漲。

  同策咨詢研究部數據顯示，10月底，三四線城市去化周期高達28.29個月，遠超合理區間，存在較大的降價壓力。

  “10月份房價環比下滑，體現了不少三四線城市產業空心化、人口外流趨勢，加之樓市供應規模過大、市場供過于求，房價頹勢顯現?！眮喓罊C構市場總監郭毅分析指出。

  從2014年以來，盡管從中央到地方頻頻出臺各類政策救市，但除一線城市及部分二線熱點城市之外，其他城市的樓市成交仍然積重難返。

  “目前，像北京等一線城市的去化情況仍相對穩定，目前新推樓盤仍有不俗的業績表現。”郭毅指出，如位于北京通州的保利大都匯（資料、團購、論壇）項目，仍然實現了開盤銷售12億的火爆場面。不過，郭毅也表示，由于今年以來北京、上海等一線城市出讓的土地價格相對過高，未來預期一線城市的高端住宅供應也將達到歷史高點，屆時或將出現結構性去化困難。

  以北京為例，機構數據顯示，截止到11月15日，2015年北京住宅總成交90045套，同比2014年上漲20.69%；目前住宅總庫存為86649套。

  同策咨詢機構發布的報告指出，預計到明年，各地庫存情況會進一步分化。當前庫存去化周期在12個月左右的城市，比如重慶、武漢、福州等，庫存去化周期將回落，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

  而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化周期在12個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市，則仍然要堅持“以價換量”去庫存。

  房企投資現傾斜

  更為重要的是，地方經濟的下滑與區域樓市分化卻已成為互為因果的“死結”。

  以東北三省的幾個主要城市為例，從2014年開始，大連、沈陽、長春等地都出現了樓市成交萎縮、房價大幅下滑的態勢。業內人士分析，東北及內蒙古區域經濟的下滑對改善型住宅需求的購房者影響尤為明顯，導致購房者對未來樓市的上升預期信心不足。

  “2014年以前，大連的房價基本起伏不大，尤其是東北區域的客群對中高端住宅項目需求量非常大，但是由于經濟的萎靡，購房者開始對價格變得較為敏感，品質則降到了次要的位置?！比珖恢科蟊狈絽^域的營銷總監對記者表示。

  同時，樓市的分化致使房地產投資出現了區域上的明顯傾斜。

  根據國家統計局近期公布的數據，2015年，北京、上海、廣東1-10月份房地產的投資額均一直保持兩位數快速增長，其中上海投資增速明顯加快，同比增長20.3%。

  然而，許多省區市的房地產投資形勢仍舊低迷，內蒙古、遼寧、黑龍江、云南、青海同期的房地產投資為負增長，山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地產投資增速也大幅低于去年同期。

  “我們現在已經撤出了沈陽、大連、秦皇島幾個地方的主要銷售團隊，目前這類城市的房地產投資很難獲得回報?！币患胰珖苑康禺a企業的老板對記者表示。

  進入2015年后，包括保利、碧桂園、富力等在內的大型房企，均表示要全面回歸一二線城市發展。保利地產認為，一二線中心城市由于其經濟發展動力和人口吸聚能力強勁，將成為未來最具活力的房地產市場。保利今年將全面回歸一二線發展，輔以少量三四線項目。

  10月來，北京、上海推出多幅土地，引起多家房企爭搶。以北京為例，10月20日，豐臺樊家村地塊以7.5萬元/平方米的成交樓面價“震驚”業內，而在隨后的一個月時間里，北京共成交25宗土地，成交額累計高達651億元，且從成交樓面價來看，基本全部刷新了區域最高價。

  “房企對土地的爭奪，體現了房企對一線市場的看多情緒。”張大偉表示，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元，從在一線城市拿地的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達44%。

作者：佚名　　來源：中房網