坊間曾有一條段子這樣說道，如果你跟一個周圍的人想成為朋友，你就問一句你覺得現在的房價怎么樣，這樣馬上就可以和周圍的人聊成一片。可見彼時房地產行業的火爆。

  而這種狀況正在隨著行業供應過剩、行業增速放緩改變。后房產時代，房產企業業績普遍走低，轉型已勢不可擋。在這種大環境下，房地產應該如何突圍？在未來的財富資產配置中，對房地產投資是否還是安全的選擇，需要做哪些調整？一直備受業內關注。

  房企轉型才是王道？

  2015 年的上半年，盡管房地產利好頻出，但樓市整體仍顯低迷。行業現狀是，從2014年初起連續5個季度住宅成交面積出現同比下降，除個別以外，房產企業業績普遍走低。房價已從單邊快速上漲轉為上下區間波動，房地產行業總體銷售收入增速開始放緩，利潤率下滑，導致的房企資金短缺等問題也越來越突出。

  “中國房地產行業告別飛速發展時代，人均超過1.1間房，那么這個城市的需求就是飽和了，目前，房價有能力推升的城市只有10個左右，房地產轉型已勢不可擋。”近日，諾遠資產主辦的中國資產管理行業高峰論壇上，萬科企業集團前高級副總裁毛大慶道出了目前房企突圍不得不面臨的事實，隨著互聯網時代到來，沒有互聯網思維做不好房地產。房企多元化，新品類經營才是王道。

  而在漢富城開執行董事&漢富控股副總裁楊彬看來，房地產市場要突圍，必須擺脫傳統開發模式，實現滾動開發，通過募集基金投資產業地產，產業地產再進行招商運營，引進發展中的中小型企業。

  對于目前新房入市的價格，毛大慶認為已經是遠遠超出了住房剛需的承載能力。“這些剛需又需要房子，實際上又買不起一所房子，這個怎么辦？刺激了很多新的、持有性和經營性的房地產品類，比如青年公寓等等，包括把存量資產進行改造，進行經營性的公寓出租，填補這些城市的住房需求。”對于后房產時代房企轉型實例，毛大慶這樣舉例。

  有意思的行業現象是，多位行業大佬認為，中國未來會面臨一個相當長的房地產分化期和消化期。不過，他們同樣認為，大眾創業、萬眾創新的推動下，國內部分城市出現了房產新需求。

  上海聯創國際設計集團董事長薄曦就指出，中國房地產市場在增量向下走的情況下，仍然存在大量的增量房。“現在房地產的銷售量是40%賣不出去，還存在大量的增量房，在可見的未來，增量房產在不斷地利用和改造，并面臨橫向和縱向兩個方面的變革，還有很長的路要走。”他認為，中國將會出現增量房地產不斷進行利用改造，無論從開發商，到投資人，未來可關注存量房產的更新換代。

  “房地產轉型了，互聯網時代轉型了，90后成為客戶了，我覺得這個是中國房地產行業一次重要進步的推動力的開始，這是很好的一個事情，但是今天如果是不懂得客戶變了，不懂得他們是在互聯網長大的人的需求的話，我想房子蓋好了仍然沒有人要。”毛大慶補充道，后房產時代的房企，要去懂得新的客戶是什么，他們要什么，他們要什么樣的辦公環境，什么樣的居住和商業環境。“我想通過這個理解和懂得，慢慢中國房地產會摸索新的方向出來，這不動產會抬升，這個可能是一個很有意思的未來方向。”

  地產仍是安全的投資選擇？

  在房產企業正膠著轉型之下，房地產投資的魅力對于國人似乎正在下降。不過，第一財經日報執行主編楊宇東則認為，未來在中國做房地產投資，從安全的角度來看，房地產還是安全的選擇，但要把握住安全的底線在哪里。

  “北上廣深，流入人口比較多，另外還有一些創業企業密集的城市，都是值得投資的方向。”他指出，未來中國的房地產或也會進入一種常態，呈現區域化的特點。對于投資選擇，他舉例稱：“要么是像上海，一方面流入的人口比較多。另一方面是金融的人才聚集，有點像華爾街像紐約。這是房子的中心地段，房子的剛需還是存在。第二類可能是比較靠近一些創業的集聚的地區，至少是阿里起來之后，杭州的房價漲得很高。”

  值得一提的是，由于近兩年國內的房地產市場反復，股市起伏震蕩，國內部分投資者關注點放到了海外房地產投資市場。中國房地產經理人聯盟首任主席&中投漢富共贏基金創始合伙人陳梁在論壇上稱，有數據顯示，現在的海外投資方興未艾，去年美國整個的房地產市場，中國的買家占了三成有余。

  對于熱衷海外房地產投資的人群，安永合伙人殷國偉則給出了建議，他認為，人民幣匯率波動加劇，未來房地產走勢如何，難下定論，也借著這個可能性，投資人人民幣變成是本金，在國外的市場上，或可得到一定匯率的回報;其次，國外投資是一個很復雜的市場，門檻很高，不能與國內的房價做橫向對比，目前也暫時不會對國內房產市場投資產生威脅;最后，他認為，投資人在海外投資的目的是復雜的，海外置業之前要對自己的投資目的有清楚的定位，要降低風險，需把資金交給專業機構來打理。

  對于目前的海外房地產市場，美國鐵獅門高級副總季泰力則稱，目前海外房地產投資有很大的機會，回報可能給投資人有一個新的投資的方向。“2014年大家到海外購買資產，現在是在海外，特別是在美國，整個的基本面都比較(國內)強一些。”他這樣稱。

作者：佚名　　來源：中房網