近期，國內不少城市的土地成交溢價率出現回升現象，成交量也有所放大，同時，隨著降息等利好消息的相繼出臺，一些城市的商品房成交量也繼續增加。雖然土地和商品房市場有雙雙“回暖”跡象，但專家認為，近期房地產市場仍會以“以價換量”為主，房價短時間內很難出現反彈，隨著去庫存化的加快，房地產商適當拿地反而有利于后市房價的穩定。

　　多地土地成交溢價率回升

　　近日，土地市場成交回暖、溢價率上升的消息受到廣大購房者的關注。據上海市規劃和國土資源管理局發布的成交公告，12日，上海趙巷鎮嘉松公路西側地塊成交價達3.81億元，溢價率高達111.85%，而在6日，上海嘉定區嘉定新城一個地塊則以435.5%的超高溢價率成交。

　　從一些市場機構的統計數據來看，6月份以來，我國一些城市的土地市場確實出現溢價率升高的現象。鏈家地產市場研究部監測全國20個重點城市的土地數據顯示，6月第一周，20個重點城市土地平均溢價率達到了14.6%。而自去年8月份至今年5月以來，這20個重點城市的土地溢價率均低于5%。

　　鏈家地產市場研究部陳雪認為，調控后土地市場跌入冰點，低溢價率成為市場常態。造成各個地方政府的土地收益急劇減少，地方財政壓力增大。因此，當前各個城市推出優質地塊的積極性都在增加，價格也在下調，另外房企對于優質土地的積極性比較大，使得溢價率短期內上升。

　　溢價率回升是否意味著土地市場“回暖”尚不確定，但近期的土地成交量有所放大。中國指數研究院的數據顯示，6月4日至10日，重點監測的20個主要城市成交住宅用地18宗，較上周增加12宗，成交面積61萬平方米，較上周增加37萬平方米，均出現明顯增加。

　　然而，整體來看，住宅用地成交量仍處于低位。中國指數研究院的數據顯示，今年5月份全國300個城市共成交土地2154宗，環比減少5%，同比減少21%，其中，住宅用地542宗，與上月持平，同比減少33%。

　　商品房成交回暖

　　相對于土地市場最近才出現的“回暖”跡象，商品房成交量早已開始回升。特別是許多房地產商“以價換量”措施的推出，使不少城市的樓市成交同比開始出現上升。樓市成交整體快于土地成交，房地產投資增速不斷下降等“反差”使得房地產商的庫存壓力開始減小。

　　根據鏈家地產市場研究部的統計，包括北京、上海、廣州、深圳在內的20個一二線城市5月新房成交量環比上漲26.8%。中國指數研究院監測顯示，6月4日至10日，重點監測的40個城市中，八成城市商品房周均同比均有所上升。

　　這種土地和商品房成交的“反差”，對于各地樓市去庫存化具有明顯作用。上海易居房地產研究院分析師楊紅旭表示，截至5月末，10大城市中新建住宅存銷比為13，存銷比連續3個月回落，在5月成交量大幅反彈情況下，存銷比回落速度加快。

　　山東中原地產的投資顧問總監薄夫利說，目前開發商的資金壓力雖有所減輕，但總體來看并不十分樂觀，降價促銷仍是各大項目加快回籠資金的主要措施，這種“以價換量”的做法是各地庫存壓力下降的主要原因。

　　多重利好會否推動房價上揚？

　　近期和房地產市場有關的政策微調措施可謂不少，公積金貸款額度提高、基準利率下調、金融機構存款準備金率下調，這些消息刺激樓市成交的同時，也讓不少民眾開始擔心，房價會否就此反彈？

　　山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說，房地產調控的最終目的是為更好地滿足人們的住房需求，無論是央行降息、房貸利率優惠還是公積金額度提高都有利于緩解剛需購房者的負擔。

　　山東師范大學房地產研究中心主任程道平認為，剛需的合理釋放并不會導致房價反彈。“限購政策并未改變，這是有利于房地產市場繼續向健康方向發展和房價理性回歸的關鍵，這一前提不發生變化則普通商品房不會出現突然井噴的現象。”他說。

　　業內專家表示，土地成交量的回升，反而對后市調控有積極意義。因為，1至4月，我國房屋新開工面積下降4.2%，今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年后的開盤，明年商品房供應的不足可能催漲房價。

　　“如果銷量持續增加，但上游供給不足，后期價格反彈的可能性是有的。所以目前這些利好政策在一定程度上反而有利于穩定后期市場。”薄夫利說。

　　雖然對于房價的反彈不必過分擔心，但也有專家表示，目前樓市調控仍處于關鍵期，限購等抑制投機性需求的調控政策決不能放松，對于土地市場及樓市成交的回暖，也應密切關注，防止其可能引發非理性的土地開發投資和制造房價上漲噱頭。