小產(chǎn)權(quán)房卷土重來了嗎?

  盡管自去年以來，國土部聯(lián)合住建部在全國范圍內(nèi)開展了對小產(chǎn)權(quán)房的專項整治，并拆除了位于北京、廣東、海口等地的部分嚴重違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，但進入2015年，小產(chǎn)權(quán)房又在各地公開售賣，這其中就包括最近備受關(guān)注的深圳被五次查封的“坂田國際”小區(qū)。

  “坂田國際”原為深圳龍華新區(qū)辦事處水斗老圍村村委的統(tǒng)建樓，由3棟25層樓組成，共有230多套房源。早在去年年中，龍華新區(qū)辦事處執(zhí)法人員就對“坂田國際”進行了兩次查封，但每次被封過后不久，該樓盤就又重新開張，重新售賣。

  深圳只是全國范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房再度升溫的一個縮影。事實上，今年以來出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房熱賣的，還有云南昆明、廣西柳州等地。

  接近國土部的專家告訴經(jīng)濟觀察報，現(xiàn)在有關(guān)方面對小產(chǎn)權(quán)房采取的是“冷處理”，不登記、不發(fā)證，在相關(guān)集體產(chǎn)權(quán)、宅基地等一系列農(nóng)村改革中，也沒有直接涉及到小產(chǎn)權(quán)房的問題，主要原因是形成小產(chǎn)權(quán)房的歷史較為復(fù)雜，而且各地的情況也不一樣，中農(nóng)辦、國土部等方面很難出臺，解決全國小產(chǎn)權(quán)房問題的統(tǒng)一性文件。

  清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明、原國家土地管理局規(guī)劃司副司長鄭振源等人認為，有關(guān)部門應(yīng)區(qū)分不同的情況，盡快對小產(chǎn)權(quán)房進行分類研究、分類處理。簡單來說，對一些嚴重違反城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，建筑設(shè)計、施工質(zhì)量存在嚴重問題的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)采取改建、重建或者拆除的強制辦法，而對一些符合條件的“小產(chǎn)權(quán)房”，則應(yīng)通過補辦合法手續(xù)，再通過繳納相應(yīng)的稅費，納入到廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房等城市保障性住房系列之內(nèi)。

  再度升溫

  除了深圳龍華新區(qū)的“坂田國際”，在全國范圍內(nèi)實際上還存在著其他類型的小產(chǎn)權(quán)房。

  據(jù)了解，2004年深圳曾發(fā)文將集體性質(zhì)的土地全部轉(zhuǎn)化為國有，取消了農(nóng)村集體組織。而在土地國有化過程中，為了照顧居民的利益，當?shù)卣o新轉(zhuǎn)為市民的每戶家庭都劃出不超過120平方米的土地，用于建筑不超過5層、建筑面積不超過480平方米的住房。

  相關(guān)土地專家稱，這些由當?shù)卣?guī)劃建設(shè)的房子，嚴格來說也是小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)悉，目前深圳對于新建的違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房，往往采取禁止售賣的手段，被罰款也只是少數(shù)。而類似對“坂田國際”的數(shù)次查封，在當?shù)厝丝磥硪膊]有起到震懾作用。因此，即便是從公開的報道來看，深圳的小產(chǎn)權(quán)房熱賣至今仍在升溫。

  另外，很多城市周邊的農(nóng)民正在將偏遠郊區(qū)的住房開發(fā)成“農(nóng)家院”售賣。其中，一線城市郊區(qū)一套300度平米的毛坯“農(nóng)家院”，大致的價格是在20萬元以下。據(jù)前述接近國土部的專家所說，過去這些城市周邊的小產(chǎn)權(quán)房，是成片成片的高層住宅，現(xiàn)在基本上都改成了獨門獨戶的“農(nóng)家院”，不那么引人注目。

  “而小產(chǎn)權(quán)房的價格本來就比較低，加上銷售方還打出休閑、度假、養(yǎng)生的各種旗號，招攬城市買主，還是會吸引一些城市居民到郊區(qū)買房。”上述專家說。

  根據(jù)公開的報道，在2013年底，國土部曾聯(lián)合住建部，對全國的小產(chǎn)權(quán)房進行了專項整治，之后各地政府都還公布處違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房信息，并拆除了部分小產(chǎn)權(quán)房，一些城市郊區(qū)的村官也因此受到嚴重處罰。

  但小產(chǎn)權(quán)房卻在短暫消停之后再次出現(xiàn)升溫的勢頭。前述接近國土部的專家的分析是，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)可能與地方政府的默許甚至支持有關(guān)，而現(xiàn)有的農(nóng)村土地管理政策中尚存一些空白環(huán)節(jié)，相關(guān)方面也遲遲未出臺新的改革政策。

  鄭振源告訴經(jīng)濟觀察報，在深圳等地，大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都是由村集體將村轄區(qū)的土地集約起來，通過村委會注冊的開發(fā)公司或者外請開發(fā)公司進行開發(fā)建設(shè)，然后將一部分提供村民居住，另一部分對外出售，這實際上也是地方政府對他們認為不合理的一些土地政策的一種博弈。

  改革滯后

  從去年下半年開始，中農(nóng)辦、國土部、農(nóng)業(yè)部等方面曾出臺了一系列相關(guān)土地改革的新政，其中包括針對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地入市的制度改革，也包括針對不動產(chǎn)登記的新條例以及針對農(nóng)村集體資產(chǎn)的股份制改革。而這些改革以及上月發(fā)布的《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》中，均沒有涉及小產(chǎn)權(quán)房問題，這一現(xiàn)象令業(yè)內(nèi)感到意外。

  據(jù)前述接近國土部的專家介紹，國土部等方面之所以對小產(chǎn)權(quán)房采取“冷處理”的辦法，根本原因是相關(guān)部委、中央與地方政府，以及一些專家在處置小產(chǎn)權(quán)房的問題上仍存在一些分歧，因此對小產(chǎn)權(quán)房制度的改革政策遲遲未能出臺。

  全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任厲以寧、北京大學[微博]教授周其仁一直主張給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。在不同的場合，兩位經(jīng)濟學家都有表示，對農(nóng)民在集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該分類處理、分類對待，應(yīng)該允許一部分符合條件的小產(chǎn)權(quán)房合法化。

  厲以寧認為，農(nóng)民在自己宅基地上建的一些“小產(chǎn)權(quán)房”，只要通過補繳稅費，就應(yīng)該允許農(nóng)民自由買賣;而周其仁的建議是，允許部分小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，將有助于緩解日益高漲的房價，對推進農(nóng)民工市民化大有好處。

  與厲以寧、周其仁的觀點一致，鄭振源也主張盡快推動小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。他分析表示，現(xiàn)在中央提出新型城鎮(zhèn)化關(guān)鍵是要實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，圍繞“人口城鎮(zhèn)化”這一核心目標，農(nóng)民工轉(zhuǎn)化市民首先面對的就是城市高房價問題，在這樣的背景下，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”恰好符合市場的需求，

  鄭振源補充表示，解決小產(chǎn)權(quán)房的歷史遺留問題，國土部等方面應(yīng)盡快設(shè)立一個合理的時間節(jié)點，對于節(jié)點后的新建小產(chǎn)權(quán)房一律嚴懲不貸。在限制新建小產(chǎn)權(quán)房的同時，對現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的遺留問題，如在村民宅基地上建設(shè)，符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃及土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該允許其補辦相關(guān)手續(xù)、補交相關(guān)費用，之后再給予農(nóng)民正式產(chǎn)權(quán)，或者納入到廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房等城市保障性住房系列中。

  鄭振源還表示，現(xiàn)在一些地方政府在處理小產(chǎn)權(quán)房問題上已有所創(chuàng)新，比如，深圳市政府方面決定，從去年4月1日起，將部分歷史遺留違建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為限價商品房，這樣的做法對國內(nèi)其它省市推動小產(chǎn)權(quán)房的分類改革頗有借鑒作用。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)