5月18日下午，由新京報傳媒主辦、《房地產世界》承辦的“越·域2012《房地產世界》三周年答謝酒會暨2011高端物業樣本頒獎盛典”在財富公館隆重舉行。此次活動以“跨界”為主題，匯集了地產、文化、財經、建筑、設計、投資等行業精英，為現場帶來有關樓市政策、建筑、文化的饕餮盛宴。

　　主題演講

　　本輪調控已取得不錯的成效

　　自住需求支撐樓市是健康發展的標志

　　這一輪房地產調控從2010年4月15日開始，到現在整整兩周年了，經過這兩年持續不斷的、堅持不變的調控，目前應該說房地產市場已經出現了比較明顯的效果，這個效果主要體現在兩個方面，第一個方面，當前市場上的投機性需求基本上被擠出了市場，現在支撐市場的主要是自住性合理的住房需求，這是房地產市場健康發展的一個重要標志。其次，房地產價格的上漲已經得到了控制，有的城市、有的項目價格已經有一定的回調。

　　【回應】

　　鴻坤地產營銷總監常世芳：我們可以把房地產市場上的客戶分為三類。一類是“剛需”客戶，他們對住房的需求是生活必需，這類客戶一直活躍著。2012年春節以后，他們的需求進一步釋放。第二類是有投資需求的客戶，市場調控以后，他們的需求得到抑制，這類客戶中的不少人選擇退出。第三類是外地人進京買房，事實上，這也是一種投資需求，這類客戶在調控以后也受到限制。三類客戶中有兩類的投資需求受到抑制，房價回落。因此說，調控效果是明顯的。

　　產業發展成為房地產投資新趨勢

　　整個房地產開發企業的增速比去年下降了10個百分點左右，去年這個時候是34%，下降幅度比較大。從這一數據中，我們又看到了新的增長趨勢，各個地方房地產產業園區的結合投資在增長。總體增速在下降，產業投資速度在增加，比如說河南省今年一季度，產業園區的投資達到了千億以上，占到全省投資近50%，這一增長速度高于全省固定資產的投資10多個百分點。不光河南，貴州、四川，很多省和市產業園區的發展增速。這說明房地產企業過去是獨立的，而現在越來越多企業和產業鏈進行結合。

　　【回應】

　　中糧置業北京公司副總經理郭曦：產業地產是房地產業發展的必然趨勢。以前房產投資主要是在住宅上，現在房地產業有了更多的發展方向。產業地產注重主題型園區開發，不同的產業有不同的主題，像文化產業園、主題公園等。產業地產前景看好，是地產業未來的必走之路。

　　什么樣的房子是理想的房子？

　　作為一個普通的中國公民，中國人需要什么樣的房子呢，需要有安全感的房子，需要跟土地接地氣的房子，需要給中國人一點點夢想的房子，是讓人獲得尊嚴和自由的房子，這才是中國人理想當中的房子。

　　【回應】

　　中糧置業北京公司副總經理郭曦：最適合的房子就是好房子。不同的人群有不同的住房需求。以前我們建房，能住人就行，現在考慮的就更多了。作為開發商，我們在拿地開發新樓時，會考慮到拿地環境、周圍的設施等，看適合怎樣的人群居住，然后進行規劃、設計。用于丹老師的話說就是，“能產生心的共鳴的房子”就是好房子。

　　談跨界

　　跨界，創新，實現價值

　　自身業務涉及面廣的做得都不錯

　　北京理工大學房地產研究工作室主任周畢文

　　我看只要是自身業務涉及面比較廣闊的，進行跨界經營的，做得都不錯。

　　有的從做電器開始，后來跨界做房地產。這里在座的沿海集團王軍，他本來之前是在國美工作，后來他把經營電器時用的專營連鎖店的模式帶到了地產業，取得了很好的效果。

　　地產、家裝應考慮跨界經營

　　中國建筑(601668,股吧)裝飾協會住宅裝飾裝修委員會秘書長張仁

　　中國的房地產行業在調控中穩步前進，家裝行業在創新轉型中繼續發展，應該考慮跨界經營，進行捆綁銷售。

　　跨界是和整個產業鏈相關的，中國建筑裝飾行業，特別是家居行業，應該適當延伸，比如做軟裝、窗簾布藝等。

　　只有創新才有發展前景

　　方興地產有限公司副總裁蓋劍高

　　現在業內的亮點就是大家都在向喬布斯學習，都在搞創新。其實不管是產品的跨界還是營銷的跨界，其實都在創新，只有創新才有發展的前景。

　　拿我自己舉例子，跨界也是被迫做的。我們在玉龍雪山的一個項目，如果按照常規的設計和營銷來開發，會受到很大限制，怎樣把旅游、度假和養生真正結合起來，就要求我們放開思路，不斷跨界的過程也是實現價值的過程。

　　好的專業才能體現價值

　　北京大學文化產業研究院副院長陳少峰

　　跨界的機會有很多，只不過現在沒有做好?，F在大量的旅游地產、休閑地產和文化地產都需要專業設計，好的專業設計才能把價值體現出來。

　　以前有文化地產、主題公園、旅游地產的概念，在我看來，旅游地產大多數都不是真正的文化地產，因為旅游大部分景觀并沒有文化?，F在又有了娛樂休閑的概念，其實休閑和娛樂也是不同的，所謂的娛樂就是讓人們心臟病發作的活動，而把心臟病治好了就是休閑，二者的區別主要在于心態，休閑是讓人徹底放松，中國人真正的生活方式還沒有達到休閑的狀態。

　　地產開發過程就是跨界聯合

　　清華大學建筑設計研究所所長徐衛國

　　房地產行業本身就包括各個領域，從策劃、設計到材料、產品、設備、施工，再到物業管理，這個過程本身就是跨界聯合。

　　而將這些領域聯系起來的紐帶應該是建筑師，但是在中國的地產界，建筑師只起到了片面的設計作用，沒有得到足夠的重視。在西方的成熟市場上，建筑師是從規劃設計到最終的產品、施工過程的監理，甚至樓宇的運轉如何都要負責任。

　　界就是一個欄桿

　　偉業顧問事業集團總經理徐斌

　　我們也沒有辦法跨別的界，我們就是賣房子。界就是一個欄桿，要跨過去，再跨過來。所謂跨過來就是在現在的市場情況下，我們要組織分銷商，拉他們過來幫助我們干活，我們把尊重做到位了，發現效果非常好。原來我們認為跨過去就是跟分銷商簽一筆合同就完了，其實不是這樣，凡事都要做到“人盯人”。

　　B14-B15版采寫/新京報記者 劉狄 袁曉瀾 實習生 吳瑞麗 李雪瑩

　　談市場

　　短期政策無法解決長期問題

　　中國商業地產聯盟副會長、秘書長王永平

　　房地產調控政策已經讓房價趨于穩定，如果從宏觀調控的角度來說，在遏制房價上漲勢頭上已經達到了效果。但是在正常的房地產市場里面，房地產交易本身一定是正常的，而現在市場交易很沉悶，仍然處在半停滯狀態。

　　部分城市的部分項目，交易量確實出現了一些反彈，主要是因為促銷的力度到位，以價換量取得了效果，但是從全國來看，并沒有跡象表明樓市整體出現了回暖。這幾年的調控政策都是短期的政策，我覺得不能解決房地產長期發展的問題，將來的到底要怎么樣，是個很大的問題。

　　地方政府壓力比行業更大

　　沿海地產集團董事、總裁王軍

　　現在整個地產行業有很大的壓力，但是地方政府的壓力更大。一些地方一季度財政收入零增長，GDP只增長6%，地方政府正在加大招商的力度。

　　我個人感覺樓市確實有小陽春出現，但是讓小陽春出現的是剛需，不是所有的購房需求。今年全國70個大城市，一季度成交量下降了30%左右，還是不太樂觀。但是地產行業經過這些年的發展，積累了一批比較優秀的資源和人才，在目前非常困難的情況下，大家仍然在思考、在探索出路，我覺得這是最大的亮點。

　　房地產市場應分類管理

　　北京大學行政管理系主任蕭鳴政

　　北京市的房地產市場應該放開高端、控制中端、補助低段，進行分類管理。應該防止過度控制房價導致北京市經濟出現減速過快、甚至出現衰退。

　　建議按照投資性住房與高消費住房的市場價格水平，進行遞增型的收稅，把征收的房地產稅用于填補政府給保障性與福利性住房的補貼，這樣既可以保持北京市房地產高端市場的持續發展，又可以促進保障性與政策性房地產的持續發展。

　　地產形勢確實有所好轉

　　高策機構董事長兼總裁陶紅兵

　　今年春節時我個人認為，春節之后樓市會出現一個小陽春。倒不是判斷銷售形勢會怎么好，而是從數據統計的角度來看，去年2月份調控之后，3、4月份成交量非常低，這樣基數很小，那么今年同比肯定是增加的。

　　從另一個數據來看，地產形勢確實有所好轉，去年四季度高利貸的利率大約是30%，現在的高利貸利率大約是10%，說明開發商的資金沒有去年那么緊張，日子好過一些了。感覺在地產界，現在大家已經習慣了調控。

　　不知該往什么地方發力

　　北京房地產協會秘書長陳志

　　政府在調控，但是到底要什么樣的調控效果不清楚，公眾在喊降價，但是要什么樣的降價結果不清楚，宏觀經濟想要什么結果不清楚，房地產企業也不清楚以后應該怎么辦，所以我們無法對將來做出預期。

　　我們不知道下一步應該怎么辦，應該往什么方向發力。

　　房企適應力明顯增強

　　億城集團總裁馬寅

　　地產行業當前最大亮點是房地產企業的適應力明顯增強。比起2008年的調控政策，這次調控手段顯然更加嚴厲，但是我們看到，這次房地產企業的反應沒有上次那么大。各家房地產企業紛紛做財務調整、營銷策略調整、重新定位，低調得不能再低調。房產商不再怨天尤人，不再靠政府、靠銀行，大家知道這個行業沒有什么救世主，只有靠自己。

　　在適應新的調控政策、適應調控后的市場方面，房地產商也在重新定位，這個行業不再是投資、賺錢的行業，而是回歸到其本身的定位，即提供住宅。這次調控的最大貢獻在于轉變觀念，以前大家都把房地產行業當成投資行業，這次調控以后，房子的功能回歸本質，就是其本身的居住功能。