在“紅六月”的帶動下，今年上半年，上海商品住宅成交量與去年同期持平，與去年下半年相比，環(huán)比增量則達到12%。市場在長期的政策調控下，成交量的上揚來源于開發(fā)商的“以價換量”。

　　降價跑量促成交集中度升高

　　2012年的上海住宅市場，自3月之后連續(xù)4個月出現成交量大于新增供應量。據統(tǒng)計，2012年1-6月上海住宅總計成交量約385.26萬平方米;供應量方面，總計約367.3萬平方米。

　　DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務主管、董事伍惠敏表示，這是自2010年上半年以來，首次半年度的新增成交大于新增供應。同時，她還認為，“這樣的成交情況，主要還是在于那些"以價換量"項目在助推。”

　　從目前數據來看，2012年上半年的回升走勢中，豪宅型產品的成交回升略強于其他類型的住宅。

　　而在千萬級公寓市場的成交量中，還存在集中度較高的現象746套成交物業(yè)中，有近50%集中在5-6個知名的“以價換量”型項目上。

　　由此可見，高端市場中前期積累的潛在需求目前較為充裕，但是其心態(tài)已經發(fā)生了重大扭轉，對于價格折扣更為敏感，當發(fā)現項目價格已近成本，甚至是降無可降時，他們往往將樂于踴躍入場。

　　企業(yè)以價換量策略顯成效

　　以價換量不僅促使市場成交回穩(wěn)，上半年采取以價換量策略的房企也收獲頗多。

　　一份來自克而瑞(中國)研究中心的《2012年度上半年中國房地產企業(yè)銷售TOP50》顯示，上半年TOP50企業(yè)的銷售金額與面積入榜門檻同比均有上升，其中尤其以TOP10企業(yè)面積增長幅度最為明顯。而銷售金額方面，2012年上半年TOP10入榜門檻為174億元，同比增長11%，而TOP20的入榜門檻為78.9億元，與同期的72億元相比增長10%。

　　此外，從個別標桿企業(yè)的業(yè)績來看，盡管銷售金額同比去年上半年有所下滑，但銷售面積同比均有所增長。

　　“這些數據說明了今年是一個典型的以價換量的行情”，克而瑞信息技術有限公司研究中心總經理陳嘯天如是稱。

　　與此同時，數據還顯示，2012年上半年全國前十強企業(yè)市場份額達到16.17%，較2011年上半年的13.51%增加了2.66個百分點，而前二十強的變化情況也如出一轍。

　　“作為測算，今年前10強的集中度和去年同比有所增加，增加了大概2%，一年時間能增加2%是非常夸張的。伴隨著住宅成交的快速釋放，房企業(yè)績，特別是大企業(yè)的集中度已經超過了整個行業(yè)成長的速度。”陳嘯天表示，“很多大型企業(yè)在這幾年里明顯快于全國平均水平，所以集中度的進一步上升成為房地產行業(yè)發(fā)展的一個大的方向。”

　　成交回升依然需要價格刺激

　　對于下半年的市場表現，伍惠敏認為，“種種跡象表明，未來半年內，調控政策還將繼續(xù)，而"維穩(wěn)、鞏固"將是關鍵詞。”伍惠敏的說法在6月以來的相關政策趨勢上已有注腳。

　　6月8日央行減息的信息一出，引發(fā)起市場各方對于樓市政策的聯(lián)想;在此背景下，相關方面強調樓市調控不會放松，而上海則在6月下旬強化了對于非滬籍單身人士購房的限制。

　　但不到一個月內的兩次降息又讓人們對于樓市有種種猜想。對于降息對房地產市場的影響，在搜房網舉辦的的大話地產上，同策房產咨詢股份有限公司研究部資深分析師宋紅衛(wèi)認為，“降息一定程度上減少了地方融資平臺的還債壓力。盡管本身并非針對房地產市場，但房地產市場會搭一個小的順風車，購房者還貸壓力也會減小，但整體影響不會太大。”

　　21世紀不動產上海區(qū)域市場研究部經理黃河滔也表示降息更多是針對經濟面的大環(huán)境，總體而言，目前市場在貨幣方面的預期變化是多個因素的疊加累計，會對市場產生影響。

　　而對于下半年樓市會有怎樣的變化，漢宇地產市場研究部分析師林婧君則認為，“近期來看，或許購房者對房價有一點點看漲的情緒，但長期而言，房價看跌。”同時，她認為，“目前不能對政策有過于平穩(wěn)的看法，未來還存有進一步出現更嚴調控的可能性。”

　　對于2012年下半年的市場走勢，伍惠敏則認為，“預計將與上半年行情基本一致。”在她看來，目前，政策面依然在嚴密監(jiān)控，市場信心仍然會保持謹慎;成交量的回升基本來自價格刺激，脫離了價格基礎，成交量的支撐力就會明顯減弱;供過于求的局面并未得到根本性扭轉，市場庫存仍然較高;最后雖然一部分開發(fā)商通過降價出貨成功，資金面也得到了好轉，但是整體而言，仍有相當部分的開發(fā)商存有出貨需求，這些原因都會影響下半年的市場表現。