一向被視為供應(yīng)少、去化慢的大戶型產(chǎn)品，在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，已然翻身成為“新寵”。來(lái)自中原地產(chǎn)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，三居以上大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)比例已經(jīng)高達(dá)60.8%，創(chuàng)歷史新高。在新舊政策的累積效應(yīng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)正在被改寫(xiě)，中小戶型縮水、大戶型當(dāng)?shù)溃驅(qū)⒊蔀樾鲁B(tài)。

  三居占比首超六成

  據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京商品房住宅逐漸改善化，不僅價(jià)格高企，從戶型面積來(lái)看，截至目前供應(yīng)的37544套商品房住宅中，三居以上比例高達(dá)60.8%，這一比例也是歷史最高，在過(guò)去的2013-2014年，三居占比分別為47.5%與55%。橫向?qū)Ρ葋?lái)看，目前一居室占比僅為4.2%，二居室占比也從去年的39.8%降至34.9%。整體來(lái)看，北京樓市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入大戶型化。

  事實(shí)上，最近幾年，北京樓市新建住宅產(chǎn)品戶型已經(jīng)逐漸出現(xiàn)明顯變化，中小面積比例明顯降低，大戶型比例卻逐步上升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，以去年第一季度為例，三居以上戶型占比達(dá)到55.3%，這一比例在2013年僅為47.5%。

  “市場(chǎng)需要什么，我們就提供什么”，北京某房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人近日告訴記者，多種跡象均顯示，未來(lái)大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)將成為市場(chǎng)的主力。他說(shuō)，首先從開(kāi)發(fā)成本來(lái)看，地價(jià)的持續(xù)攀升大大增加了房企的開(kāi)發(fā)成本，出于逐利的考慮，大戶型產(chǎn)品的占比正在提升。而從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，大戶型能夠更好地滿足其對(duì)采光、舒適度等的要求，更加迎合目前的市場(chǎng)需求。

  市場(chǎng)結(jié)構(gòu)被改寫(xiě)

  “大戶型的供求活躍，其實(shí)和目前市場(chǎng)政策相對(duì)寬松、置換需求釋放是有關(guān)系的”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，尤其對(duì)于北京這樣的一線城市而言，整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)勢(shì)必會(huì)逐漸趨于高端化，高端化的一個(gè)重要體現(xiàn)就是戶型面積持續(xù)增加。這也跟購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力的提升密切相關(guān)，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)。

  除了信貸政策催熱了改善需求的大舉入市，剛剛出臺(tái)的全面二孩政策，也將對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)格局進(jìn)行徹底地改寫(xiě)。

  日前，北京市衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的初步測(cè)算結(jié)果顯示，全面二孩政策落地后北京2016年新出生人口將達(dá)到30萬(wàn)左右，而據(jù)媒體估量，這一政策實(shí)施后每年將為我國(guó)帶來(lái)600萬(wàn)-700萬(wàn)的人口紅利。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一改變將為樓市帶來(lái)一股強(qiáng)勁的大戶型換房潮，住房需求將被急速放大，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也可能被改寫(xiě)。

  “從表面來(lái)看，家庭第二個(gè)孩子的出生將使得三口之家變成四口之家，而如果考慮到老人、保姆照看孩子等客觀因素，家庭的常住人口或?qū)?-5人提高到5-7人”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說(shuō)，這將從根本上改變家庭的住房與置業(yè)規(guī)劃。為了滿足新增家庭常住人口的居住需求，中、大面積的三居甚至四居以上的改善型戶型成交將會(huì)有所增多。

  產(chǎn)品加速細(xì)分

  市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將主要集中在商品房領(lǐng)域。

  任啟鑫認(rèn)為，在北京三元結(jié)構(gòu)的構(gòu)建下，未來(lái)自住型商品房的放量將逐漸增加，而根據(jù)政策，為滿足“夾心層”住房需求而生的自住型商品房的戶型設(shè)計(jì)將以90平方米以下為主，最大戶型不超過(guò)140平方米，這些房源無(wú)法滿足新增的改善型需求，因此新增的大戶型購(gòu)房需求，將會(huì)更多集中在商品房領(lǐng)域。

  隨著需求的變化，房企在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品布局上也將有所調(diào)整，三居、四居等多套型產(chǎn)品供量將明顯增多，而面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的增多，市場(chǎng)也將加速細(xì)分，戶型設(shè)計(jì)更顯差異化。任啟鑫告訴記者，未來(lái)滿足剛改需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將以緊湊型布局為主，而針對(duì)純改善型需求，其三居、四居的戶型設(shè)計(jì)將更偏重于舒適型，戶型較為開(kāi)闊，更注重居室的功能性劃分，同時(shí)，定位于家族大宅高端豪宅的市場(chǎng)需求有望進(jìn)一步升溫。

  小戶型商住熱銷(xiāo)

  可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)中小戶型產(chǎn)品的需求將主要集中在自住型商品房和商住市場(chǎng)上。

  剛剛過(guò)去的10月，在整體成交下調(diào)的同時(shí)，低總價(jià)、小戶型的商住產(chǎn)品卻突圍走出熱銷(xiāo)行情。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，前10月北京商住公寓成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍，商住公寓的成交均價(jià)為29667元/平方米。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)住宅產(chǎn)品必須要具備購(gòu)房資格，“房票”難求，商住公寓不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)被充分發(fā)揮。特別是當(dāng)前北京樓市正在進(jìn)入新一輪的高地價(jià)向高房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)過(guò)程中時(shí)，住宅價(jià)格的走高，不僅超出了部分剛需客群的購(gòu)買(mǎi)力，還促使一些投資客看好樓市后市，無(wú)論是對(duì)于剛需客群還是投資客，北京商住公寓市場(chǎng)的單價(jià)尚在低位，面積偏小也令總價(jià)可控，因此，小戶型商住產(chǎn)品異軍突起，迅速填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)