伴隨各項政策利好刺激，房地產行業在今年步入復蘇過程中，一些熱點城市樓市甚至在今年出現火熱局面，不過，從長期來看，轉型升級仍是房地產白銀時代的主旋律，各大房企或借助產業政策推動或開拓企業轉型戰略，尋求未來突破之道。從傳統的投資驅動型增長向綜合服務商模式轉型，中國房地產行業已經從傳統的拿地、蓋房子、賣房子不可逆轉地向“產品＋服務”轉型升級，各種新熱點今年層出不窮。

  □房企加減法

  加大一、二線城市比重，縮減三、四線城市業務板塊，在城市布局上有進有退地做好加減法，已經成為品牌房企布局全國版圖的新特點。

  從萬科2014年年報可以看到，萬科目前已進入約66個城市，基本涵蓋所有的一、二線城市及部分三、四線城市，不再進入新的城市，意味著萬科也在收縮戰線，集中于一、二線經營。九龍倉未來在內地15個城市的布局會慢慢減少到一半，再集中到七八個城市。集團將聚焦一線城市及強二線城市的優質土地和項目。今年上半年，碧桂園開始在上海、深圳等之前從未涉足的一線城市拿地。

  自2014年華嘉胡同之后，北京土地市場逐漸回暖，白盆窯、豐臺、東壩、孫河……每一塊入市地塊都受到了房企的火熱追捧，成交總價與單價紀錄輪番被刷新。數據顯示，20大房企今年在一線城市拿地總額接近五成，而三、四線城市土地出讓的流標率大增。

  在房企進入一、二線同時，進入一、二線城市尤其是地價高企的一線城市也存在很大的風險。一線城市熱點區域的地塊，地價已經超過了周邊在售樓盤的價格，這個地價要求房價必須上漲一倍，而且必須在3年之內完成上漲，這個項目才有可能獲得正常的盈利。而不少業內人士認為，這種情況出現的可能性很小，因此在這段時間買這種地的公司會承擔相當大的經營風險。

  □出口轉內銷

  日益寬松的國內貨幣政策環境讓一直熱捧境外融資的房企紛紛“出口轉內銷”。6月以來，多家房企再次展開多渠道融資，貨幣寬松政策使在海外面臨融資困難的中國本土企業轉向國內發行債券，國內發債正大行其道。

  一直以來，境外融資成本比中國國內的資金使用成本更具優勢，國內緊縮的貸款環境也讓大型房企更傾向境外融資。不過，隨著國內中期票據、公司債這些融資渠道的打開以及股市向好、IPO開閘，國內融資優勢逐漸顯現。

  在這一輪人民幣匯率過山車行情中，感受最敏感的行業之一正是房地產行業。在近期房企半年報業績會上，人民幣匯率話題成為不少房企討論的重點，不少房企開始融資并從海外轉向國內。

  中原地產監測數據顯示，去年前10月，10家標桿房企共計融資1111.5億元，其中海外融資740.14億元，占融資總額的66.6%，而到了今年，房企海外融資暴跌，前3月完成海外融資總額僅453億美元，同比2014年一季度的172億美元暴跌73.7%。年內已經有超過60家上市房企（包括港股）在內地通過公司債融資，預期融資高達2500億元，2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億元。

  8月18日借殼上市的綠地控股，當天股價最高一度達到25.95元，市值突破3100億元。香港上市的萬達商業地產7月3日發布公告稱，將向中國證監會及其他相關監管機構，申請發行不超過3億股A股，預計募集資金總額不超過120億元。

  □新拓展

  當萬達與目前熱映的《煎餅俠》聯系在一起，可能不少人會感到驚訝。沒錯，由搜狐視頻、新麗傳媒和萬達影視聯合出品的《煎餅俠》票房已經超10 億，而它的成本只有2700萬。2014年萬達影視10余部影片100%盈利，影視公司成立至今實現了80%的成功率。在電影這個高風險的行業里，這樣的成功率是令人震驚的。

  同樣讓我們重新認識的還有恒大，7月28日消息，足球數據統計網站“footballdatabase”發布了最新一期世界足球俱樂部排行榜，此前排名亞洲俱樂部第5的廣州恒大此次重回前3的行列。現在提起恒大的名字，不少人的印象已經不僅僅是房企大鱷，還有足球和礦泉水、糧油等標簽。

  因為轉型，因為跨界，房企已經告別傳統的發展模式，變得豐富與多元，房企也已經告別拿地開發的傳統模式，向著平臺化的服務型企業轉變。

  值得注意的是，對于新進入的領域，房企不僅僅是對該領域原有模式的復制，而是帶來新的變革。比如影視，萬達做電影，還干了一件別人以前沒干的事，即把招投標引入電影宣傳營銷環節。比如足球，7月1日，全國中小企業股份轉讓系統（簡稱“新三板”）顯示，恒大地產控股的廣州恒大淘寶足球俱樂部股份有限公司遞交掛牌申請，并于同日獲得受理函，恒大足球掛牌上市，成為落實《中國足球改革發展總體方案》的領頭羊和排頭兵，這對中國足球管理體制和運營模式的改革創新有很強的示范效應。

  □新生代

  房企內部的銷售額差距正在逐漸拉大，50強房企梯隊中，選取今年上半年業績前11-20的房企做對比，可見明顯變動，年中時，招商高出金地約3億元，而如今金地較招商多42億元，同時雅居樂與保利置業的金額差距從年中時47億元增加至目前的64億元。

  值得一提的是，中型房企中的旭輝、雅居樂表現亮眼，成為黑馬。8月份旭輝收金24億元，同比、環比分別增長59%及76%。此外，雅居樂8月份實現銷售金額35億元，環比上漲55%，同比增加40%；此外，前三季度世茂和華夏幸福的銷售金額也有望達到500億元。

  業內專家表示，排名處于20-100的房企多數為中小房企，與大型房企相比，這部分房企（尤其是排名處于30強之后的房企）易受到市場波動和布局策略影響，整體銷售格局也隨之起伏不定，房企名次上的變動更是屢見不鮮。不過，也正是因為如此，處于該梯隊的房企容易誕生黑馬房企，由于抓住與市場行情相符的銷售戰略，在同等規模房企愁于如何去庫存化時，這類房企在市場中如魚得水，一方面是產品迎合中高端改善客群，適銷對路，可帶來不錯銷售，另一方面則因布局集中供求關系較好的一、二線城市，踏準當地市場銷售節奏，業績有保證。

  □結盟

  合縱連橫的案例越來越多，在地產新時期，牽手、聯盟，幾乎成為人人青睞的模式。在綠城和佳兆業兩筆重要并購受挫后，“并購狂人”孫宏斌再度出手。9月8日，融創中國宣布與雨潤集團訂立戰略合作協議，而在此之前幾天，融創旗下子公司剛剛與西安天朗公司宣布成立聯營公司。除了并購，房企結盟還分為多種形式。商業地產龍頭萬達就開啟了巨頭強強結盟的新時代。繼今年5月與萬科牽手之后，近日萬達再與零售行業龍頭蘇寧云商捆綁合作。而土地市場上更是從來不缺少合作，眼下，合作的規模和聯合體的數量，正在被急速放大。

  在利益至上的生意場，惺惺相惜并不足以促成一次結盟，“我缺的你正好有”，才是牽手的理由。除此之外，過往的合作基礎、相似的企業文化以及共同的目標，也是結盟不可或缺的基因。與地產黃金時代不同，在進入白銀時代之后，市場競爭的加劇促使房企必須提供更加全面的服務，單一房企難以具備所有優勢，因此房企開始發揮比較優勢，由此引發分工與協作的出現。在未來，各種合作將不斷涌現，這都有望形成房地產業新的格局。

  □物業

  富力地產近日披露，富力地產正在研究物業管理業務分拆上市。富力地產董事長李思廉表示，富力地產旗下的物業管理業務數量非常龐大，全國物業管理費全年吞吐量在10億元左右。無獨有偶，碧桂園旗下物業業務分拆上市計劃也在日前首次明確進程，目前上市工作正在“緊鑼密鼓的推進之中”。

  越來越多房企對物業管理業務的關注度越發高漲。在此之前，萬科聯手多家企業以“睿服務”體系輸出的形式，向非萬科項目提供物業服務；而恒大與騰訊一同成為馬斯葛的大股東，致力于攜手打造全球最大的互聯網社區服務商。

  潛力巨大的同時，物業市場的挑戰同樣并存。業內人士認為，傳統物業管理服務的盈利空間小，與服務質量間存在無法解決的矛盾，因此市場化運作與業主滿意度或將背道而馳。從理想化的角度來看，唯一的解決方式是房企加快對社區O2O業務的探索，培養出新的盈利模式，通過這部分收益對傳統物業管理業務進行補充。但同時，業主是否能養成使用社區O2O服務的習慣，取決于其對傳統物業管理服務的滿意程度，在培育初期有虧損的可能，選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。

  □互聯網+

  從最初只是關注于營銷環節的房企初涉互聯網，到如今互聯網對房地產產品、服務以及企業戰略的升級與改造，互聯網思維正在對傳統房地產行業整個產業鏈進行顛覆。無論是前期推廣還是后期營銷，無論是提升產品附加值還是改變傳統交易規則，諸多構想已經變成了實操案例。在短短一年時間里，互聯網已經全面滲入房地產的方方面面。

  互聯網對于營銷的幫助和物業社區服務的優化，已經獲得開發商的認可，不少案例也已取得成效。在營銷推廣傳播階段過后，未來幾年，房地產行業將迎來互聯網改造的后兩個階段，即滲透到業務模式、重構產品及供應鏈，改造企業戰略選擇。

  隨著時間的推進，房企圍繞互聯網而開發的產品會有更大的市場。然而，這同時也將是一個大浪淘沙的過程。并不是所有“互聯網+房地產”企業都可以成為最終的佼佼者，業內人士預計，未來2-3年時間是檢驗這些“互聯網+房地產”企業模式成功與否的關鍵。

  □中介新模式

  隨著核心城市土地供應的稀缺，存量房市場成為眾多人眼中的“蛋糕”，除了傳統中介之外，今年以來，互聯網中介也開始滲透。2015年也成為中介行業出現眾多變局的一年。無論是行業領袖還是新介入這個行業的參與者，都在探索新模式，謀求變局，以便在新的競爭環境中占據有利地位。

  以北京中介行業的“一哥”鏈家為例，在這一年里，鏈家重點做了線上的鏈家網、租房市場的丁丁租房以及自如，還聯手德祐、滿堂紅等等完成一線城市布局，同時宣布進軍新房市場。除此之外，還與眾多房企也有密切合作。鏈家希望打造的是一個萬億級房產O2O平臺。

  而新介入二手房市場的一些企業也成長迅猛。愛屋吉屋是今年新進入北京市場的中介之一，成交量步步攀升，3月零成交；4月成交114套；5月成交 176套；6月成交493套；7月成交856套。僅4個月時間，憑借優質的服務與可靠的房源，愛屋吉屋從零開始，銷量逐月猛增，發展為京城二手房市場網簽排名的第一集團。

  “八仙過海，各顯神通。”從行業巨頭到新晉成員都按照自己的模式摸索向前。引用鏈家集團董事長左暉的一句話：2015年對于房產中介行業來說是具有分水嶺意義的一年。

  □寬松

  今年房地產市場的快速回溫，很大程度上得益于不斷寬松的政策環境。

  8月開始，全國再次出現第五輪房地產政策寬松。第一輪：各地的松綁限購政策；第二輪：2014年9·30央行的限購政策調整及降息；第三輪：各地紛紛發布的購房補貼及央行的再次降準；第四輪：2015年3·30前后的，開始鼓勵自住及改善需求的政策，主要在公積金政策；第五輪：2015年8月，疊加：松綁限外令、再次降準降息、全國針對二套公積金政策松綁、遼寧等省的救市政策。

  在中原地產首席分析師張大偉看來，2015年，房地產市場政策環境在2014年逐步寬松的基礎上進一步加碼，政策完全摒棄了“調控”、“抑制” 等持續多年對樓市的取態，而是以“穩定”、“支持”、“促進”為核心導向。這一方面是由于宏觀經濟運行承壓，另一方面則是房地產市場本身正面臨痛苦的去庫存階段。隨著財稅、信貸、公積金等相關政策的陸續出臺，房地產市場銷售情況逐步好轉，量價齊升局面再現。在金九銀十之前，再次出現一系列救市政策，說明了房地產對整體經濟的影響較大。整體市場已經企穩的基礎上，再次出現了連續的降息。包括之前認為不會變化的一線城市，政策也出現了再次寬松的趨勢。

  □退市

  8月18日，浙江廣廈對外發布公告稱，其旗下從事房地產開發業務的子公司，將陸續在三年內實現先后退出。除了浙江廣廈，萊茵置業、華麗家族等中小房企，也都在謀求轉型或直接退出市場。另外，寶安地產也于日前宣布，公司第一大股東中國寶安將7039萬股股份轉讓給東旭集團，轉讓完成后，中國寶安持有寶安地產股權將降至4.8%，已經基本退出地產業務。據《第一財經日報》不完全統計，今年以來在京滬產權交易所待售房企股權總權益金額已經超過130億元，其中有超過20家房企出售100%的股權。

  中小房企退市的背后是利潤率的不斷下滑。據中原地產研究部統計數據顯示，綠地、萬科、保利、招商四家房企凈利潤率分別為4.6%、9.6%、 11.9%、11.7%。公布半年報的房企合計60家，這60家房企營業收入合計為3011.4億元，凈利潤卻只有252.57億，凈利潤率8.4%。其中，有36家企業利潤率低于10%，有28家凈利潤下調。此前，2014年房企的平均凈利潤率為10%，2013年凈利潤率為11.97%。

作者：佚名　　來源：中房網